我国已进入深度老龄化社会。国家统计局数据显示，2024年末全国60岁及以上老年人口达3.10亿，占总人口的22.0%；65岁及以上人口2.20亿，占比 15.6%，超过联合国定义的“中度老龄化”标准。据预测，2035年60岁以上人口将突破4亿，占比超30%，进入超老龄化阶段。东北地区老龄化最深（黑龙江、辽宁、吉林65岁以上人口超15%），中东部因人口基数大面临更大养老供给压力。

老龄化呈现 “未富先老”，“未老先退” 特征。2024年我国人均GDP约1.34万美元，仅为美国的16.2%，但退休年龄比发达国家早5-15年，导致养老财富积累不足。同时，城市化进程割裂传统家庭养老模式，独生子女一代面临 “上养四老、下育一孩” 的压力，社区养老、机构养老等社会化方式成为必然选择。

信托的财产独立性可实现风险隔离。养老资产一旦纳入信托，即与委托人、受托人及其他债权人的资产相隔离，即便委托人遭遇债务危机或企业破产，养老资金仍能按约定用于保障受益人生活。

信托财产的多元性拓展养老资金来源。不同于银行理财、保险产品仅能以现金设立，信托可接受房产、股权、保单等非货币资产，尤其适合拥有不动产的家庭通过 “以房养老” 实现资产增值与养老保障的结合。

信托服务的灵活性适配个性化需求。从特殊群体的终身照护到家庭财富的跨代传承，从慈善捐赠的持续执行到养老社区的费用结算，信托可根据委托人意愿定制方案，实现 “一人一策” 的精准服务。

养老信托能助力补充三支柱养老金缺口。据测算，2030年我国养老金缺口或达8-10万亿元，养老信托通过盘活不动产、股权等存量资产，可形成万亿级补充资金池。以上海信托案例为例，一套商办公寓通过长期租赁产生的现金流，既能补充养老金，又能实现资产传承，相当于为家庭构建了 “私人养老金账户”。信托制度的优势还能保证财产独立性，信托财产独立于委托人、受托人及受益人固有资产，规避债务纠纷风险。信托资产的多样性支持现金、房产、股权等多类别资产装入，破解单一资金信托局限性。信托资产的分配灵活性可设定生存金、医疗金、传承金等多层次分配方案，适配个性化养老需求。

信托制度能提升养老金融服务普惠性。如特殊需要信托覆盖自闭症、失能群体等弱势群体，遗嘱信托人人都可设立，使普通家庭及边缘群体均能享受专业化财富管理服务。国投泰康信托北京通州案例中，房产信托确保自闭症儿子终身居住，解决了千万特殊家庭的后顾之忧。

养老信托能助力财富向善与慈善可持续。外贸信托北京昌平案例中，委托人将物流仓储设施设立信托，50%收益定向捐赠慈善，既保留养老功能，又实现 “持续捐赠”，较单次捐款更具长效性。截至2024年末，我国公益慈善信托规模达49.65亿，成为服务公益养事业的新载体。

养老信托还能缓解社会服务资源不足。通过“信托+养老机构”模式，信托公司可整合医疗、护理、社区服务等资源，形成“信托+养老”生态圈。例如，信托账户直接向养老机构支付费用，既保障资金安全，又监督服务质量，破解 “机构跑路” 风险。

养老信托是回归信托本源的重要路径。在资管新规背景下，传统融资类信托收缩，养老信托作为服务信托的核心品类，推动行业从“融资中介”向“财富管家”转型。2025年国务院办公厅转发金融监管总局《关于加强监管防范风险推动信托业高质量发展的若干意见》的通知，要求“推动非资金信托财产登记落地”。京沪两地不动产信托登记试点落地，通过权属登记与标注，实现不动产信托财产独立，破解20余年制度困局，标志着信托公司在资产服务领域的专业能力获认可。

养老信托可开辟万亿级市场空间。参照美国经验，养老资产管理规模可达GDP 的6.94%，按2023年我国GDP计算，潜在市场约8.75万亿元。其中，“以房养老” 信托仅盘活5%的老龄人口房产，即可形成4.2万亿元规模，市场潜力巨大。

运作机制：委托人将房产转移至信托，由受托人委托专业机构出租或运营，产生的现金流定期支付养老费用；老人去世后，房产按约定传承给受益人或用于慈善。该模式分为 “过户型” 与 “不过户型”，上海采用 “不过户 + 注记” 模式，在不动产权证标注 “信托财产”，避免权属转移的高额税费。

典型案例：上海信托落地全国首单 “不动产+现金” 混合家庭服务信托。2025年6月，一位中年女性委托人将商办公寓、车位与现金装入信托：公寓出租收益补充母亲养老金，子女成年后房产定向传承，同时通过资产隔离防范婚姻风险。该案例创新点在于：一是突破单一现金资产限制，实现“房产+现金”联动；二是构建“租赁收益-养老支付-遗产传承”闭环，满足多代人需求。

社会价值：解决“有房养老难”问题。我国城镇老年家庭住房自有率达90%，但房产流动性差，以房养老信托通过“资产证券化”思维，将不动产转化为持续现金流，为“住房富人、现金穷人”群体提供养老解决方案。

运作机制：委托人以现金、房产、保单等混合资产设立信托，约定养老费用支付、医疗护理安排、资产传承条件等，受托人按合同执行并定期向受益人分配利益。其核心是通过“账户管理+支付结算+资产配置”一体化服务，实现家庭财富的全生命周期管理。

实践创新：上海信托“睿赢”“信睿”系列财富管理服务信托通过线上系统实现信托财产查询、养老机构费用直付等功能，委托人可实时监控资金用途。

对比优势：相较于传统理财，财富管理服务信托兼具三方面功能：一是风险隔离，资产独立于家庭债务；二是定向支付，确保资金专款用于养老；三是跨代安排，提前规划遗产分配，避免继承纠纷。

服务对象：针对自闭症、脑瘫、阿尔茨海默病等无法独立生活的群体，通过信托保障其医疗、居住、护理等终身需求。

运作模式：委托人（通常为父母）将资产设立信托，指定专业机构作为 “保护人”，与受托人共同管理财产。例如，国投泰康信托北京通州案例中，田女士将房产信托约定：本人在世时可居住，去世后租金用于儿子的终身照护，剩余资产捐赠给特殊教育机构。

多元形态：包括“养老+慈善”双目标信托（如王女士案例）、专注养老公益的专项信托（如雅安公益养老信托）、社区养老服务信托等。

创新实践：万向信托“天目助老慈善信托”募集 200 万元，用于社区老年食堂运营和居家护理服务，覆盖杭州临安区 5 个街道。

社会效应：截至 2023 年，全国备案养老慈善信托 37 单，资金规模 2349 万元，服务覆盖孤寡老人、农村留守老人等群体，成为政府养老服务的重要补充。

运作模式：Pre-REITs投资：联合保险资金投资养老社区，后期通过REITs退出。资产证券化：发行CMBS/类REITs盘活存量养老设施。

政策利好：2024年国家发改委将养老设施纳入公募REITs资产范围，为长期资本提供退出通道。

2025年5月，上海六部门联合印发《关于开展不动产信托登记试点的通知》，确立“双重登记”机制：中国信登负责产品预登记，不动产登记机构负责财产登记，通过信息共享实现流程闭环。该政策为上海信托的创新实践提供了制度保障。

委托人需求：中年女性，希望通过房产保障母亲养老、实现子女定向传承，并防范婚姻风险。

登记创新：通过“不动产权证注记+中国信登产品登记”双重确权，既未改变房屋权属，又实现信托财产公示。

民生价值：首次实现“不动产+现金”在家庭服务信托中的融合应用，证明普通家庭可通过信托实现“养老、传承、风险隔离”多重目标，打破“信托仅服务高净值人群”的认知，为信托工具更好、更普惠地服务居民实现美好生活贡献力量。

行业启示：全国首单“不动产+现金”混合财产形式的家庭服务信托，为不动产信托提供可复制的操作范本，包括登记流程、财产管理、资产运用等，推动更多信托公司探索普惠型养老服务,为大众家庭财富管理和传承一揽子服务提供了可复制可推广的信托参考模式。

制度障碍：信托财产登记体系不完善，除京沪试点外，多数地区仍无法办理不动产信托登记；税收政策缺位，房产过户环节需缴纳契税、增值税等，需要跨部门协作，增加设立成本。

认知短板：公众对信托制度了解不足，“养儿防老”传统观念根深蒂固。2024 年调研显示，仅12%的老年人听说过 “以房养老” 信托。

服务能力不足：信托公司缺乏养老产业专业人才，在医疗护理资源整合、特殊群体服务设计等方面经验欠缺，难以满足复杂需求。

完善顶层设计：推动法律法规和相关制度的修订完善，明确信托财产登记规则；出台针对养老信托的税收优惠，对用于养老的不动产信托免征过户税费，参照“信托导管”原则避免重复征税。

扩大试点范围：在长三角、大湾区等老龄化程度高的地区推广京沪经验，建立全国统一的不动产信托登记平台，实现“一次登记、全国认可”。

强化生态建设：鼓励信托公司与养老机构、医疗机构、社区服务中心合作，构建“金融+服务”生态圈；通过行业协会制定养老信托服务标准，规范操作流程。

加强投资者教育：通过社区宣传、媒体科普等方式，普及养老信托知识，结合典型案例展示其在民生服务中的价值，提升公众接受度。